Per beneficiare della detrazione nel Modello 730 vale il principio di cassa

Possono essere oggetto di detrazione solo gli interessi passivi e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione pagate in dipendenza ad un contratto di mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale.

Gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione corrisposti in dipendenza di mutui danno diritto ad una detrazione dall’imposta lorda nella misura del 19 per cento.  Nel Modello 730/2020 vanno indicati al rigo E7.

Quato è l’importo detraibile per gli interessi sul mutuo?

La detrazione spetta per un importo massimo di 4.000 euro. In presenza di mutui cointestati a più soggetti ogni titolare può detrarsi la propria quota di interessi in relazione alla quota di titolarità del mutuo.

In presenza di un immobile acquistato in comproprietà e mutuo stipulato da uno solo dei soggetti, quest’ultimo di detrae il 100% degli interessi.

Il limite di detraibilità varia a seconda dell’anno di stipula del mutuo:

  • mutui stipulati prima del 1993: il limite di 4000 euro vale per ciascun intestatario a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale alla data dell’8 dicembre 1993 e che il contribuente non abbia variato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro
  • mutui stipulati dal 1/1/1994 fino al 31/12/2000: il limite di 4000 euro è complessivo a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dall’acquisto. Inoltre l’acquisto deve essere avvenuto nei 6 mesi successivi o antecedenti alla data di stipula del mutuo
  • contratti stipulati nel corso del 1993: la detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro l’8 giugno 1994
  • contratti stipulati dopo l’1/1/2001: il limite di detrazione ammesso è 4000 euro in totale. La condizione da rispettare è che l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto che deve avvenire nell’anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo.

Principio di cassa interessi passivi mutuo

Gli interessi passivi detraibili sono quelli pagati nell’anno, a prescindere dalla scadenza della rata. Ad esempio, se la rata di mutuo relativa al mese di dicembre 2019 è stata pagata a gennaio 2020, quest’ultima sarà detraibile nell’anno 2020 nella dichiarazione 730/2021.

Quali sono gli interessi passivi che non danno diritto alla detrazione?

Come indicato nelle istruzioni ministeriali non godono del beneficio della detrazione gli interessi passivi derivanti da:

  • mutui stipulati nel 1991 o nel 1992 per motivi diversi dall’acquisto della propria abitazione, ad esempio il mutuo per ristrutturazione
  • mutui stipulati a partire dal 1993 per motivi diversi dell’acquisto dell’abitazione principale, ad esempio acquisto di una seconda casa.

Inoltre, non sono detraibili gli interessi pagati a seguito di:

  • aperture di credito bancario
  • cessione di stipendio
  • prefinanziamento acceso per finanziare un mutuo ipotecario in corso di stipula per l’acquisto della casa di abitazione
  • in generale gli interessi derivanti da finanziamenti diversi dal contratto di mutuo ipotecario.

La Risoluzione n. 43/E/2011 ha stabilito che sono detraibili gli interessi passivi  su finanziamenti accessori con finalità di mantenimento della rata fissa di un mutuo variabile con relativo prolungamento del debito.

Quali sono gli oneri accessori detraibili?

Gli oneri accessori per i quali si può calcolare la detrazione sono tutti quelli connessi alla stipula del mutuo ed in particolare:

  • maggiori somme corrisposte a seguito di variazioni di valuta pe ri mutui stipulati in altra valuta
  • commissioni  spettanti agli istituti le l’attività di intermediazione
  • oneri fiscali
  • spese di istruttoria e perizia tecnica
  • spese notarili pe rl astipula dell’atto e quelle sostenute dal notaio pe riscrizione e cancellazione di ipoteca.

Non detraibili le spese accessorie connesse all’acquisto dell’immobile:

  • intermediazione agenzie immobiliari
  • onorario del notaio per atto di compravendita (non atto di mutuo)
  • imposte di registro, Iva, ipotecarie, catastali relative al trasferimento dell’immobile
  • assicurazione dell’immobile
  • spese incasso rata di mutuo.

Come si calcola l’importo detraibile degli interessi sul mutuo?

Se il mutuo eccede il costo di acquisto dell’immobile è possibile detrarre solo gli interessi relativi alla parte di mutuo che copre il costo. A questo vanno sommate le spese notarili e gli altri oneri accessori relativi all’acquisto.

Ecco la formula per il calcolo degli interessi detraibili:

(costo di acquisizione dell’immobile/capitale dato a mutuo)  X  (interessi pagati + oneri accessori contratto di mutuo)

il costo di acquisizione dell’immobile è la sommatoria delle seguenti voci:

  • costo di acquisto dell’immobile da rogito notarile
  • oneri accessori relativi all’acquisto
  • altri oneri accessori relativi al contratto di mutuo

Attenzione : se il mutuo è cointestato a più persone ogni contribuente può beneficiare della detrazione per la ppropria quota di interessi.



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