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Detrazione interessi mutuo prima casa: come calcolarla

detrazioni interessi sul mutuo

Presentando la dichiarazione dei redditi Modello 730 è possibile fruire di una detrazione degli interessi sul mutuo della prima casa. La detrazione è calcolata seguendo dei criteri specifici. Vediamo nel dettaglio.

Cosa si intende per detrazione degli interessi del mutuo prima casa?

Quando si parla di detrazione degli interessi del mutuo prima casa si fa riferimento essenzialmente ai contribuenti che hanno stipulato un mutuo ipotecario al fine di acquistare, ristrutturare o costruire una prima casa.

Per prima casa si intende l’abitazione principale, ovvero quella in cui si vive abitualmente e si ha la residenza anagrafica.

Questi contribuenti possono detrarre ai fini Irpef:

  • gli interessi passivi che sono stati pagati sul mutuo
  • nonché le spese
  • e gli oneri accessori legati al mutuo (ovviamente quelli detraibili).

Parliamo, per esempio, delle commissioni versate per eventuali intermediazioni bancarie, le spese di perizie ed istruttorie, quelle notarili, quelle catastali e ipotecarie.

Quali documenti devono essere esibiti al CAF per la detrazione?

Come vedremo meglio successivamente, si tratta di un calcolo abbastanza complesso, che necessita sicuramente dell’aiuto di esperti. Una volta rivolti al CAF sarà necessario ed obbligatorio presentare una documentazione. In genere, parliamo di:

  • contratto di mutuo;
  • atto di acquisto dell’immobile;
  • documenti della banca che attesti la somma effettiva degli interessi pagati in un determinato periodo;
  • documenti che indichi quota capitale residua;
  • altri documenti eventuali che possano accertare fiscalmente il versamento delle spese e di oneri accessori.

La documentazione su indicata va allegata al modello Redditi o al modello 730, ed esibita nel caso di controlli da parte del fisco.

Cosa sono gli interessi passivi nella detrazione del mutuo?

Abbiamo prima accennato al fatto che soltanto gli interessi passivi possono essere oggetto di detrazione. Gli interessi passivi sono tutti quelli pagati nell’anno di riferimento, a prescindere poi dalla scadenza della rata del mutuo. Quindi, se per esempio, la rata del mutuo del mese di dicembre 2021 è stata pagata nel gennaio 2022, si dovrà tener conto dell’anno solare 2022.

Ricordiamo che gli interessi passivi sono così definiti perché sono un costo addizionale cui si deve sottoporre il debitore: difatti, ogni rata per il rimborso del mutuo è formata da una percentuale determinata dalla somma da restituire insieme agli interessi passivi maturati.

Come si calcola la detrazione degli interessi passivi sul mutuo prima casa

Il calcolo della detrazione degli interessi passivi sul mutuo prima casa fa riferimento ad un importo pari al 19% della cifra pagata per gli interessi passivi, o per spese e oneri accessori detraibili, per un importo massimo del valore di 4000 euro. Ciò vuol dire che se la spesa è stata di 3000 euro, per esempio, si possono detrarre 570 euro, ovvero il 19% della cifra. Se la spesa è stata superiore ai 4000 euro, si dovrà tener conto sempre del fatto che la percentuale detraibile verrà sempre calcolata su un importo massimo di 4000 euro (quindi 760 euro).

Il CAF di riferimento saprà sicuramente aiutare il richiedente in merito.

Va precisato, inoltre, che la detraibilità varia in caso di mutui cointestati. Vedremo nello specifico successivamente di cosa si parla.

È possibile la detrazione per gli interessi del mutuo seconda casa?

Ci sono una serie di condizioni particolari che devono essere rispettate per poterne fruire:

  • in caso di appartenenza alle Forze Armate e Polizia: in tal caso la detrazione viene riconosciuta anche se non si parla di abitazione principale;
  • ricovero in casa di cura: in tal caso non viene considerato cambiamento rispetto all’abitazione principale;
  • trasferimento causa lavoro: la detrazione è prevista se l’immobile non è considerato come abitazione principale in seguito ad un trasferimento per lavoro.

Qualora l’immobile non fosse utilizzato come abitazione principale, salvo i casi specificati, allora il diritto decade l’anno successivo. Quindi, se la persona tornasse ad abitare nell’immobile, potrebbe fruire nuovamente della detrazione.

Per quanto riguarda il calcolo degli interessi passivi, in tal caso la somma massima è pari a 3615,20 euro: difatti, la detrazione non potrà superare il 19% di tale somma (parliamo di massimo 686,89 euro).

Si può fare la rinegoziazione del mutuo per la detrazione degli interessi?

Tutti i contribuenti che hanno rinegoziato un mutuo possono detrarre gli interessi passivi dell’acquisto, nonché costruzione e ristrutturazione dell’abitazione principale, anche se non fossero corrisposti o se derivassero da un conto corrente accessorio. Il tutto sempre considerando il limite massimo di 4000 euro.

Come funziona la detrazione degli interessi per il mutuo cointestato ai conviventi?

In presenza di mutui cointestati a più soggetti, è importante sapere che ogni titolare può detrarre la propria quota di interessi in relazione alla quota di titolarità del mutuo. Difatti, in caso di presenza di un immobile acquistato in comproprietà, con mutuo stipulato da uno solo dei soggetti, questo può detrarre il 100% degli interessi.

Il limite di detraibilità, però, varia a seconda dell’anno di stipula del mutuo stesso: per esempio, per i mutui stipulati prima del 1993, il limite di 4000 euro va considerato per ciascun intestatario, a patto che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro la data dell’8 dicembre 1993. Per i mutui stipulati dopo il primo gennaio 2001, invece, il limite di 4000 euro è totale.

Come si calcola la detrazione degli interessi sul mutuo per la prima casa affittata?

Ma cosa accade se l’abitazione per cui è stato stipulato un mutuo per la prima casa è affittata? Vediamolo insieme. Come abbiamo visto precedentemente, tra i requisiti essenziali per poter beneficiare di tale agevolazione, troviamo il fatto che l’immobile acquistato debba essere adibito ad abitazione principale del proprietario.

Chi ha acceso il mutuo, quindi, ne deve rimanere il proprietario e non può intestare l’immobile a terzi, oltre che utilizzarlo come abitazione principale. Qualora il proprietario e l’intestatario del mutuo coincidano, allora è possibile detrarre gli interessi passivi anche se l’abitazione è concessa in utilizzo a figli o coniuge (anche se non può essere ad essi intestata).

Detto questo, nel caso di un immobile acquistato con mutuo bancario e poi affittato a terzi, non è possibile beneficiare della detrazione poiché la casa non è residenza principale dell’intestatario del mutuo. Viene meno un requisito essenziale.

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Redazione CAF Fenalca
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