L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 56/E del 13 ottobre 2025, ha introdotto un importante chiarimento riguardo al calcolo delle sanzioni per la tardiva registrazione dei contratti di locazione o sublocazione di immobili a uso abitativo con durata pluriennale.
Superando le precedenti indicazioni fornite con la Circolare n. 26/E del 2011 (paragrafo 9.1), l’Agenzia si uniforma ora al recente e consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità.
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Nuovo Orientamento Agenzia delle Entrate: Base di Calcolo della Sanzione
In caso di tardiva registrazione di un contratto pluriennale, se il contribuente ha optato per il pagamento rateizzato dell’imposta di registro (modalità annuale), la sanzione non sarà più commisurata all’imposta calcolata sull’intera durata del contratto, bensì:
La sanzione è commisurata all’imposta di registro calcolata sull’ammontare del canone relativo alla prima annualità.
Questa conclusione risolve il quesito su come interpretare la locuzione «imposta dovuta» contenuta nell’articolo 69 del Testo Unico sull’Imposta di Registro (TUR).
Il Quadro Normativo: Art. 17 e Art. 69 del TUR
Il TUIR (Testo Unico sull’Imposta di Registro) disciplina le modalità di assolvimento dell’imposta per i contratti di locazione:
- Articolo 17, comma 3 (Modalità di Pagamento): L’imposta può essere assolta annualmente (base imponibile sul canone di quell’anno) o in unica soluzione (base imponibile sull’intera durata del contratto, con beneficio di riduzione).
- Articolo 69 (Sanzioni per Tardiva Registrazione): La sanzione amministrativa, come modificata dall’articolo 20, comma 1, del D.lgs. n. 81/2025, è pari al:
- 45% dell’imposta dovuta (minimo 150 euro) per ritardo non superiore a 30 giorni.
- 120% dell’imposta dovuta (minimo 250 euro) per ritardo superiore a 30 giorni (considerata omissione).
La base imponibile generale per l’applicazione dell’aliquota del 2% è costituita dall’ammontare dei corrispettivi pattuiti per l’intera durata del contratto (Art. 43, comma 1 del TUR).
Il Consolidato Orientamento della Cassazione
L’Agenzia si allinea alle numerose pronunce della Suprema Corte di Cassazione (tra cui n. 1981/2024, n. 2357/2024, n. 2586/2024, n. 2606/2024, n. 10504/2024 e n. 17657/2024) che hanno stabilito che:
La sanzione per tardiva registrazione deve essere commisurata all’imposta dovuta sul canone pattuito per la prima annualità, a condizione che il contribuente abbia scelto il pagamento annuale dell’imposta di registro.
La motivazione risiede nella natura annuale dell’imposta di registro, anche quando si opta per il pagamento in unica soluzione (il quale è visto come una deroga incentivata). Il contribuente che sceglie il pagamento anticipato beneficia di uno sconto, ma si espone anche al rischio di un maggior carico sanzionatorio in caso di ritardo, essendo la sanzione commisurata all’intera imposta in caso di scelta per l’unica soluzione.
Contratti in Cedolare Secca: Sanzioni Fisse
Un’importante precisazione della Risoluzione riguarda i contratti di locazione soggetti al regime fiscale della Cedolare Secca.
Come già previsto dall’articolo 3, comma 3, del D.lgs n. 23 del 2011, si applica l’articolo 69 del TUR anche in caso di cedolare secca. Tuttavia, in assenza di un’imposta di registro dovuta (sostituita dal regime forfettario), le sanzioni per l’omessa o tardiva registrazione sono in misura fissa:
- Sanzione fissa di 250 euro per l’omessa registrazione.
- Sanzione fissa di 150 euro per la tardiva registrazione.
Queste sanzioni fisse si applicano anche quando l’imposta non è dovuta a causa di regimi sostitutivi o agevolativi, garantendo comunque una penalità per il mancato adempimento che pregiudica l’attività di controllo dell’Amministrazione finanziaria.
