Se gestisci appartamenti turistici tramite piattaforme OTA come Airbnb, Booking o Vrbo, dichiarare correttamente i guadagni è essenziale per essere in regola col fisco ed evitare sanzioni. Con il Modello 730/2026 (relativo ai redditi percepiti nell’anno d’imposta 2025), la tassazione delle locazioni brevi prevede meccanismi specifici per l’applicazione della cedolare secca, oltre all’obbligo di indicare il nuovo CIN (Codice Identificativo Nazionale).
Tuttavia, le modalità di compilazione della dichiarazione dei redditi cambiano radicalmente a seconda che tu sia il proprietario dell’immobile o che tu lo gestisca ad altro titolo (ad esempio come sublocatore o comodatario). Vediamo nel dettaglio come comportarsi in entrambi i casi.
Tassazione e Cedolare Secca 2026: Quali sono le aliquote?
Per locazione breve si intende un contratto di affitto di durata non superiore a 30 giorni. Se decidi di avvalerti del regime fiscale agevolato della cedolare secca per il Modello 730/2026, il sistema prevede una doppia aliquota:
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21% per una sola unità immobiliare (a scelta del contribuente).
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26% per gli immobili successivi (dal secondo in poi).
Il nodo delle ritenute OTA: Piattaforme intermediarie come Airbnb e Booking operano come sostituti d’imposta e trattengono automaticamente una ritenuta del 21% sui compensi, a prescindere da quanti immobili gestisci. Se ti è applicabile l’aliquota al 26%, la differenza del 5% dovrà essere versata a saldo tramite conguaglio proprio in sede di dichiarazione.
Dichiarazione per il Proprietario (Quadro B)
Se sei l’effettivo proprietario (o titolare di usufrutto) dell’immobile concesso in affitto breve, i tuoi guadagni costituiscono redditi fondiari.
Come si compila il Modello 730/2026
In questo caso dovrai utilizzare il Quadro B (Redditi dei Fabbricati). Ogni immobile richiede la compilazione di un rigo separato, in cui dovrai indicare:
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Utilizzo: Il codice da inserire a colonna 2 identifica la tipologia di locazione (solitamente si inserisce il codice 3, ma le istruzioni ministeriali aggiornate ne specificano i dettagli per l’opzione cedolare secca).
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Canone Lordo: A colonna 6 va inserito il 100% del canone incassato. Attenzione: se opti per la cedolare secca, non puoi sottrarre dal totale le commissioni del portale OTA o le spese per le pulizie.
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Codice CIN: È diventato obbligatorio inserire il Codice Identificativo Nazionale nell’apposita casella del Quadro B.
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Ritenute subite (Rigo F8): Le trattenute del 21% operate alla fonte da Booking o Airbnb vanno riportate nel Quadro F (rigo F8, Sezione VII), così da poterle scalare dal calcolo delle imposte finali.
Dichiarazione per il Sublocatore o Comodatario (Quadro D)
Molti Property Manager avviano business legati agli affitti brevi (“Rent to Rent”) senza possedere i muri, ma prendendo in gestione gli immobili tramite contratti di sublocazione o in comodato d’uso gratuito. In questa situazione, per il fisco, i proventi non sono redditi fondiari, ma “redditi diversi”.
Come si compila il Modello 730/2026
Se gestisci l’immobile ad altro titolo, non utilizzerai il Quadro B, ma il Quadro D (Redditi Diversi) del Modello 730 (o il Quadro RL del Modello Redditi).
All’interno di questo quadro potrai scegliere tra due strade fiscali:
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Opzione Cedolare Secca: Il sublocatore o comodatario può comunque optare per la cedolare secca sulle locazioni brevi. Le aliquote restano le stesse (21% e 26%), ma l’imposta si calcolerà sull’intero corrispettivo lordo e non sarà possibile dedurre alcuna spesa (nemmeno il canone di affitto mensile che paghi al proprietario originario).
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Tassazione Ordinaria (IRPEF): Scegliendo l’IRPEF, potrai dedurre analiticamente i costi inerenti alla gestione (canoni passivi pagati al proprietario, commissioni di Booking, spese di pulizia), pagando le imposte solo sull’effettivo margine di guadagno netto.
Nota utile: se utilizzi la formula del comodato, il proprietario originario dell’immobile continuerà a dichiarare la casa nel proprio Quadro B indicando solo la rendita catastale, e non dovrà pagare tasse sui canoni turistici che incassi tu.
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Le normative fiscali sugli affitti brevi e la corretta imputazione delle ritenute possono risultare insidiose. Un piccolo errore nella compilazione dei quadri o nella gestione delle Certificazioni Uniche rilasciate dai portali potrebbe esporti a sanzioni o fastidiosi accertamenti. Se non hai ancora presentato la tua dichiarazione dei redditi e preferisci affidarti a dei professionisti per gestire in totale sicurezza i tuoi guadagni derivanti dalle locazioni turistiche, siamo qui per aiutarti.
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