La cedolare secca è una delle principali agevolazioni fiscali per chi affitta immobili a uso abitativo. Introdotta con l’obiettivo di contrastare il fenomeno degli affitti in nero, consente ai locatori di beneficiare di un’imposta sostitutiva ridotta rispetto all’ordinaria tassazione IRPEF. Per il 2025, la normativa prevede tre diverse aliquote, pari al 10%, 21% e 26%, applicabili in base al tipo di contratto.
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Cos’è la cedolare secca e come funziona
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che sostituisce l’IRPEF, le relative addizionali comunali e regionali, e le imposte di registro e di bollo sui contratti di locazione. Si applica esclusivamente alle persone fisiche che affittano immobili a uso abitativo e non nell’ambito di attività d’impresa.
La scelta della cedolare secca può essere effettuata al momento della registrazione del contratto tramite il modello RLI, oppure successivamente, in occasione di proroghe o rinnovi contrattuali. È anche possibile optare per la cedolare direttamente nella dichiarazione dei redditi, soprattutto nel caso di affitti brevi per i quali la registrazione non è obbligatoria.
Cedolare secca affitti 2025: le 3 nuove aliquote
Aliquota del 21%
L’aliquota del 21% è la più comune ed è applicabile alla maggior parte dei contratti di locazione di immobili abitativi. Non sono richiesti requisiti particolari, oltre alla titolarità del diritto di proprietà o di godimento dell’immobile e alla destinazione ad uso abitativo (categorie catastali da A1 ad A11, escluse le abitazioni di lusso).
Aliquota del 10%
La cedolare secca ridotta al 10% rappresenta la forma più vantaggiosa, ma può essere applicata solo in casi specifici. È riservata ai contratti a canone concordato stipulati nei Comuni ad alta densità abitativa, nelle città universitarie, nelle aree colpite da calamità naturali o per affitti transitori. Tra le principali città interessate ci sono Roma, Milano, Napoli, Torino, Bologna, Firenze, Venezia, Bari, Palermo, Catania e Genova.
Per accedere a questa aliquota, il contratto deve rispettare determinati criteri, stabiliti dagli Accordi Territoriali, e in alcuni casi è necessaria un’attestazione rilasciata dalle organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini.
Aliquota del 26% per affitti brevi
Dallo scorso anno è stata introdotta un’aliquota del 26% per le locazioni brevi di più di un immobile per ciascun anno. Gli affitti brevi sono quelli di durata non superiore a 30 giorni, anche se prevedono servizi aggiuntivi come pulizia e fornitura di biancheria. Tuttavia, per un solo immobile affittato con contratti brevi all’anno è ancora possibile applicare l’aliquota del 21%, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate.
Quando conviene la cedolare secca?
La convenienza della cedolare secca dipende principalmente dal reddito complessivo del contribuente. Per chi ha redditi bassi, inferiori alla soglia di esenzione IRPEF (8.125 euro annui), la cedolare secca potrebbe non essere vantaggiosa, poiché non prevede fasce di esenzione e l’imposta sostitutiva sarebbe comunque dovuta.
Al contrario, per chi ha redditi medio-alti, la cedolare secca può risultare conveniente perché evita di far salire il reddito complessivo in un nuovo scaglione IRPEF e consente un risparmio sulle imposte accessorie.
È però importante considerare che i redditi soggetti a cedolare secca non permettono di usufruire di deduzioni e detrazioni fiscali su quella parte di reddito. Occorre quindi fare simulazioni accurate per determinare il regime fiscale più favorevole.
Cedolare secca affitti 2025: codici tributo e modalità di pagamento
Il pagamento della cedolare secca affitti 2025 segue le stesse scadenze dell’IRPEF. Dopo il primo anno, l’imposta si paga in acconto e saldo. L’acconto può essere versato in due rate (30 giugno e 30 novembre) se superiore a 257,52 euro, mentre il saldo è dovuto entro il 30 giugno dell’anno successivo.
I codici tributo da utilizzare nel modello F24 sono:
- 1840: acconto prima rata
- 1841: acconto seconda rata o unica soluzione
- 1842: saldo
Inoltre, il locatore deve comunicare all’inquilino, tramite raccomandata, la scelta della cedolare secca e la conseguente rinuncia all’adeguamento del canone, salvo che questa rinuncia sia già prevista nel contratto.
